Im eigenen Heim

Letzte Woche besuchte mich ein deutsches Ehepaar in unserer Kanzlei. Nette Herrschaften, ein paar Jahre vor der Pensionierung, regelmäßig zum Urlaub in Florida. Und schon seit einiger Zeit mit dem Gedanken spielend, sich im Sunshine State ein Ferienhaus zu gönnen. »Geht das denn so einfach?«, wollten beide von mir wissen. »Müssen wir dafür nicht die amerikanische Staatsbürgerschaft oder zumindest eine Greencard haben?«

Ganz ehrlich:

Im ersten Moment war ich angesichts der Frage ziemlich baff. Hier in Florida hat sich in den letzten Jahrzehnten ein ganzer Dienstleistungszweig darauf spezialisiert, Ausländer beim Erwerb einer Ferienimmobilie zu beraten und zu begleiten. Womit sollte sich dieser beschäftigen, wenn es Ausländern gar nicht möglich wäre, Eigentum zu erwerben? Aber dann wurde mir schnell klar, woher die Bedenken stammten. Meine Besucher hatten in der Zeitung gelesen, dass Neuseeland angesichts rasant gestiegener Immobilienpreise gerade beschlossen hat, Ausländern den Kauf von Häusern künftig zu untersagen. Auf diese Weise will die dortige Regierung erreichen, dass Einheimische auf dem Immobilienmarkt nicht ständig von wohlhabenderen Ausländern überboten werden. »Könnte so etwas unter Präsident Trump nicht auch in Amerika passieren?«, wollten meine Besucher von mir wissen.

Ich denke, ich konnte sie einigermaßen beruhigen. Unter Donald Trump ist einiges vorstellbar. Aber dass ausgerechnet ein Real-Estate-Mogul den privaten Immobilienmarkt für ausländische Käufer und Investoren schließen könnte, ist eine doch zu abstruse Vorstellung. Tatsächlich ist aus Käufersicht der Erwerb etwa eines Ferienhauses in Naples oder eines Strandappartements in Miami Beach relativ einfach. Neben dem nötigen Kleingeld und einem Reisepass braucht man als Deutscher nur eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), die vom Internal Revenue Service mit Hilfe eines vom IRS anerkannten Certifying Acceptance Agents erteilt wird. Die Traumimmobilie kann von Florida-Fans dann direkt erworben werden – also im eigenen Namen – oder aber über eine Wirtschaftseinheit wie beispielsweise ein inländisches oder ausländisches Unternehmen. Viele Jahre lang war es durchaus eine gängige Beratungsempfehlung, dass in Deutschland ansässige Steuerpflichtige ihre amerikanische Immobilie nicht direkt erwerben, sondern über eine zwischengeschaltete Immobilienbesitzgesellschaft in Florida, zumeist eine Limited Liability Company (LLC). Hintergrund sind vermögens- und erbschaftssteuerliche Vorteile sowie die Vermeidung der Quellensteuer (FIRTPA) in den USA. Der deutsche Eigentümer nutzt die Immobilie mietfrei und kommt lediglich für deren laufende Unterhaltskosten auf.

Um nicht missverstanden zu werden:

In vielen Fällen ergibt das aus meiner Sicht auch heute noch Sinn. Als reines Steuersparmodell könnte sich dieses Konstrukt für viele Immobilienbesitzer aber irgendwann als Bumerang erweisen. Im Zuge des vor einigen Jahren vereinbarten »automatisierten Datenaustausches« schauen die deutschen Finanzbehörden inzwischen nämlich etwas genauer hin. Der Bundesfinanzhof (BFH) sieht in der unentgeltlichen Nutzung eine »verdeckte Gewinnausschüttung«, die in Deutschland steuerpflichtig ist, sofern die amerikanische Besitzgesellschaft (LLC) als Kapitalgesellschaft und nicht als Personengesellschaft einzuordnen ist. In diesem Falle muss der deutsche Steuerpflichtige den ausländischen Sachverhalt vollumfänglich gegenüber der Finanzverwaltung offenlegen, um nicht in den Verdacht der Steuerhinterziehung zu geraten. Panik ist dennoch nicht angezeigt – es bleibt auch zu überlegen, welche Gestaltungsmöglichkeiten sich bieten, damit es nicht zu einer fortdauernden Besteuerung eines fiktiven »Mietertrages« in Deutschland infolge der unentgeltlichen Nutzung der Ferienimmobilie kommt.

Besteuerung etwaiger Mieteinahmen

Wie steht es aber nun um die Besteuerung etwaiger Mieteinahmen, wenn unser Ehepaar die Immobilie im eigenen Namen erworben hat? Tatsächlich ist es ja so, dass vier Fünftel aller deutschen Hausbesitzer in Florida das Domizil eine Zeit des Jahres zwar selbst nutzt, den Rest des Jahres aber zumindest zeitweise vermietet. Hier hören wir häufig den Satz: »Bekannte von uns haben gesagt, dass wir in den USA keine Steuererklärung abgeben müssen, solange wir mit der Vermietung keinen Gewinn erwirtschaften.«

Mir fällt dazu der berühmte Spruch von François VI. Herzog de La Rochefoucauld ein, laut dem man »mit nichts freigebiger ist als mit Ratschlägen, und mit nichts zurückhaltender sein sollte.« Denn natürlich ist dieses ein Trugschluss! Grundsätzlich ist jeder, der Einnahmen in den USA erwirtschaftet, dazu verpflichtet, eine US-Steuererklärung abzugeben. Hierzu gehören auch Mieteinnahmen. Man kann durchaus die Kosten der Immobilie – zum Beispiel Strom, Wasser, Versicherung, Grundsteuer, Verwaltungsgebühren, Wohngeld und gegebenenfalls sogar Reisekosten – geltend machen und so den steuerpflichtigen Betrag minimieren. Und in vielen Fällen ist es erfahrungsgemäß wirklich so, dass die laufenden Kosten für die Immobilie die erzielten Mieteinnahmen übersteigen.

Dennoch muss auch in diesem Fall eine Steuererklärung abgegeben werden. Die Verluste werden dabei über 20 Jahre vorgetragen – sind also nicht verloren – und können zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie den steuerpflichtigen Verkaufsgewinn minimieren. Es gibt allerdings eine Ausnahme bei der Versteuerung von Mieteinnahmen: Wenn die Gesamtmietdauer in einem Kalenderjahr unter 14 Tagen liegt, müssen die Mieteinnahmen nicht versteuert werden, es können aber in diesem Fall auch keine Kosten geltend gemacht werden.

Und vielleicht kommt irgendwann ja der Tag, an dem unser Paar seine Immobilie auch wieder verkaufen will. Welche steuerlichen Konsequenzen die Veräußerung eines Ferienhauses in Florida hat und worauf man als »Steuerausländer« in den USA besonders achten muss – dazu mehr in der nächsten Ausgabe meines Blogs.