Ganz schön FIRPTA!

Im vergangenen Blogbeitrag haben wir unser deutsches Ehepaar begleitet, das sich nach vielen Urlauben in Florida endlich sein eigenes Traumhaus gegönnt hat. Und anschließend per Vermietung der Immobilie sogar schöne Einnahmen generieren konnte (die anschließend natürlich ordnungsgemäß versteuert wurden …).

Gratuliere, alles richtig gemacht! (Gerade las ich, dass in der ersten Woche nach Antritt Jan Ullrichs zur Drogenentzugs-Therapie gleich dreimal in die Villa des Radsport-Idols auf Mallorca eingebrochen wurde – da mag man die Begeisterung der Deutschen für den vergleichsweise sicheren Sunshine State verstehen!) Nun aber kommt irgendwann der Tag, an dem unsere Hausbesitzer ihr Domizil wieder verkaufen wollen.

Doppelbesteuerungsabkommen

Und nun? Das Doppelbesteuerungsabkommen stellt grundsätzlich Einkünfte aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens von der Besteuerung in Deutschland frei. In USA unterliegt ein Veräußerungsgewinn natürlich der Kapitalgewinnsteuer (»capital gains tax«). Wurde die Immobilie weniger als ein Jahr gehalten, bestimmt sich der Steuersatz nach der individuellen Steuerklasse, die bis zum US-Spitzensteuersatz von immer noch üppigen 37 Prozent reichen kann (der Think-Tank »Brookings Institution« lästerte jüngst, dass es auch und gerade nach Trumps Steuerreform für reiche Privatpersonen attraktiv sei, sich zum Schein in ein Unternehmen umzuwandeln …). Wurde das Objekt dagegen mehr als ein Jahr gehalten, richtet sich die Besteuerung zwar auch nach bestimmten Steuerklassen, jedoch variieren die Steuersätze gestaffelt zwischen null bis 20 Prozent.

Unser Beispielpärchen, das nicht in den USA lebt und hier keine Steuern zahlt und keine Social Security Nummer hat und auch keine jährliche Steuererklärung in den USA abgibt, muss vom erzielten Verkaufspreis 20 Prozent an das amerikanische Finanzamt abführen. Wenn – ja, wenn sie als Ausländer nicht freiwillig eine US-Steuererklärung abgeben, denn dann können auch sie die Unkosten und einen eventuellen Verlust geltend machen.

Mein Rat an jeden, der hier eine Immobilie kauft: Gleich eine US-Steuernummer beantragen! Das mag inzwischen etwas zeitaufwendiger und lästiger sein als noch vor ein paar Jahren. Allerdings benötigt man eine US-Steuernummer ohnehin, wenn man sein Haus hier vermieten möchte – ob als Ferienvermietung oder Dauervermietung.

Steuerausländer in den USA

Für unser Ehepaar kommt als Steuerausländer in den USA zum Zeitpunkt des Verkaufs nun die sogenannte FIRPTA (»foreign investment real property tax act«) ins Spiel. Das, was für deutsche Ohren ein wenig wie Vogelfutter klingt, ist ein besonderes Verfahren der Quellenbesteuerung (»withholding tax«), durch das sichergestellt werden soll, dass ein etwaiger Veräußerungsgewinn einer Immobilie auch tatsächlich in den USA besteuert wird.

Dazu wird dem Erwerber – nicht dem Verkäufer – einer Immobilie die Pflicht auferlegt, 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises einzubehalten und nicht an den Verkäufer auszuzahlen. Soviel zum Thema Vertrauen: Uncle Sam geht ganz offenbar fest davon aus, dass sich der Ausländer aus dem Staub macht – und vergattert den Käufer gewissermaßen als seinen »Agenten« in Sachen Steuereintreibung.

Den Betrag muss der Erwerber an die US-Finanzbehörde IRS innerhalb von 20 Tagen nach Eigentumsübergang abführen. Ihm obliegt dabei auch die Pflicht festzustellen, ob der Verkäufer ein Steuerausländer ist (etwa durch Einholung einer eidesstattlichen Versicherung). Kommt er seiner Pflicht zur Einbehaltung nicht nach, haftet er für den nicht abgeführten Betrag persönlich und kann mit erheblichen Strafzahlungsforderungen seitens des IRS rechnen. Erst im Rahmen einer späteren Einkommensteuerveranlagung des Verkäufers erfolgt dann die genaue Prüfung des Entstehens und der Höhe eines etwaigen Veräußerungsgewinnes durch die IRS. Im Anschluss an diese Veranlagung kann es dann auch erst zur (anteiligen) Rückerstattung der bereits abgeführten FIRPTA an den ausländischen Verkäufer kommen.

Zögerliche Rückzahlungen

Wer nicht ewig und drei Tage auf die Rückzahlung dieses Einbehaltes warten will – auch in den USA ist man mit Rückzahlungen zunehmend zögerlich – hat die Möglichkeit, ein sogenanntes »Withholding-Certificate« zu beantragen. Legt man dieses Zertifikat bei der Title-Agency vor, kann diese die 15 Prozent auf einem Treuhandkonto zurücklegen, bis der Kauf abgewickelt ist.

Eine andere legale Möglichkeit, FIRPTA zu umgehen: Wenn die Immobilie für weniger als 300.000 Dollar verkauft wird und der Käufer bereit ist, ein Formular zu unterschreiben, dass er für die nächsten zwei Jahre das Haus zu wenigstens 50 Prozent selbst nutzt, fällt für den Verkäufer keine FIRPTA an.

In diesem Fall ist es übrigens gleichgültig, ob der Käufer der Immobilie Ausländer oder amerikanischer Staatsbürger ist.

Skurrilerweise erkennt das IRS auch an, wenn ein Ausländer eine Immobilie von einem anderen Ausländer kauft und diese anschließend lediglich 30 Tage im Jahr bewohnt. Im Verständnis der IRS nutzt der Käufer das Haus zu 100 Prozent selbst – auch wenn es die restlichen 11 Monate leer steht.

Man sieht: Nicht nur Gottes Wege, sondern auch die der US-Finanzbehörden sind zuweilen unergründlich …