Real Estate Investment Trusts, kurz REIT

Betongold steuerfrei?

Es kommt häufiger vor, dass mich Mandanten um Investmentratschläge bitten. »Sie sind als Steuerprofi doch vom Fach, können Sie mir da keine Tipps geben?«, lautet eine typische Frage. Abgesehen davon, dass ich als CPA rein rechtlich gesehen zwar bei einer möglichst steueroptimalen Anlageplanung helfen kann, überlasse ich konkrete Empfehlungen lieber den Bankern. Schließlich ist mein Job in vielen Fällen schon kompliziert genug:

»Um eine Einkommensteuererklärung abgeben zu können, muss man Philosoph sein – es ist zu schwierig für einen Mathematiker«, wusste schließlich schon Albert Einstein!

 

Real Estate Investment Trusts

Doch im Ernst: Neulich wollte ein deutscher Mandant – ziemlich begütert und durchaus erfahren, was eine internationale »Asset Allocation« angeht – von mir wissen, wie sich die Besteuerung von Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, in den Vereinigten Staaten gestaltet.

Für all jene, die sich mit diesem Investmentvehikel nicht sonderlich auskennen: REITs sind börsennotierte Unternehmen, die im Bereich der Erschließung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Grundstücken, Immobilien sowie im Hypothekengeschäft tätig sind. Lange hatten sie nicht den besten Ruf – um es freundlich auszudrücken. Notorisch wurden REITs nämlich nach dem Platzen der US-amerikanischen Immobilienblase vor einem guten Jahrzehnt. Mit den Häuserpreisen sackten auch die Notierungen der seinerzeit zum Teil mit hohem Fremdkapitaleinsatz operierenden US-REITs dramatisch ab. Schwer getroffen wurden dabei vor allem jene REITs, die sich auf Investitionen in hypothekarisch besicherte Kredite US-amerikanischer Hausbesitzer spezialisiert hatten. Keine allzu gute Visitenkarte für diese Anlageform also.

 

REIT-Konzept wieder rehabilitiert

Mittlerweile ist das REIT-Konzept wieder rehabilitiert und weltweit in über 40 Ländern etabliert. Dabei stellt der US-amerikanische Markt mit einer Börsenkapitalisierung von über einer halben Billion Dollar sowie knapp 200 gelisteten REITs noch immer über die Hälfte des globalen Sektors. Auf dem zweiten und dritten Platz folgen nach Marktkapitalisierung Australien und Frankreich mit jeweils 70 Milliarden US-Dollar und um die 40 REITs. Wer in deutsche REITs investieren möchte, muss sich mit einer deutlich bescheideneren Auswahl zufrieden geben: Hier werden lediglich drei REITs mit einer Marktkapitalisierung von insgesamt gut einer Milliarde Euro gehandelt.

 

Unterschiede von Land zu Land

Auch wenn die Unterschiede von Land zu Land sehr beachtlich sein können, so gibt es doch einige gemeinsame Merkmale. Zum einen wird der REIT-Status durchgehend an ein Mindestengagement des Trusts im Immobiliensektor geknüpft. Das können beispielsweise der Immobilienanteil am Anlagevermögen oder die Mieterträge im Verhältnis zu den Gesamteinkünften sein. Ferner sind alle REITs zu Mindestausschüttungs-Quoten in bestimmten Auszahlungsintervallen verpflichtet. Schließlich genießen sie alle irgendeine Form steuerlicher Vorteile.

 

Die Besteuerung der Ausschüttung

Ich konnte meinen Mandanten in diesem Zusammenhang beruhigen: Die Erträge von REITs werden nicht nur in Australien, Deutschland, Japan, Kanada und Singapur ohne vorherigen Körperschaftssteuerabzug an die Anleger ausgeschüttet, sondern auch in den USA. Dieses Privileg ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, denen der jeweils betroffene REIT allerdings im eigenen Interesse so gut wie immer nachkommt. Die Besteuerung der Ausschüttung erfolgt dann als Einkommen aus Kapitalvermögen auf Ebene des Anlegers.

 

Quellensteuer einbehalten

Bisweilen wird bei ausländischen REITs von allen Ausschüttungen eine Quellensteuer einbehalten. Auch hier sind die Sätze höchst unterschiedlich. So erheben beispielsweise sowohl Großbritannien als auch Singapur keine Quellensteuer für im Ausland steuerpflichtige Personen. Im Gegensatz hierzu verlangen die USA eine Quellensteuer von 15 Prozent, Kanada 15 bis 25 Prozent, Australien und Frankreich sogar bis zu 30 Prozent. In Deutschland steuerpflichtige Anleger können die gezahlten Quellensteuern entsprechend den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) auf die fällige Abgeltungssteuer anrechnen lassen. Dies sind in der Regel bis zu 15 Prozent – hoch genug also, dass deutsche Investoren in US-REIT nicht doppelt zur Kasse gebeten werden beziehungsweise komplizierte Erstattungsverfahren durchlaufen müssen.

 


 

All dies soll kein Finanztipp sein.

Für Anleger können REITs aber die unkomplizierte Beteiligung an großen, globalen Immobilienportfolios ermöglichen. Gegenüber geschlossenen Immobilienfonds und sonstigen nicht börsennotierten Immobiliengesellschaften bieten REITs dabei den Vorteil einer transparenten Preisbildung sowie die Notierung an liquiden Börsen.

Wie sagte schon der legendäre kanadische Autor und Unternehmer T. Harv Eker? »Warte nicht darauf, in Immobilien zu investieren, investiere in Immobilien … und warte.« 

Kleiner Tipp am Rande: Wenn solche Objekte im REIT enthalten sind, Hände weg!

Alluer-Accounting-Das-ist-kein-REIT

 

 

 

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