Ignorieren gilt nicht

Die Versteuerung von Mieteinnahmen

Viele meiner deutschen Mandanten schauen in Sachen Steuern gerne Richtung Westen über den großen Teich. Und fragen sich, wie viel hier vom Brutto eigentlich übrig bleibt. Nicht zuletzt wegen der hohen gesamten Abgabenlast in »Good old Germany« erscheinen die Steuern in den USA vergleichsweise niedrig. Doch das System der Einkommensteuer ist in den USA ausgesprochen komplex, pauschale Durchschnittswerte führen schnell in die Irre. Hier kommt es zum Beispiel sehr darauf an, wo man wohnt beziehungsweise steuerpflichtig ist. Es besteht ein Nebeneinander von Steuerforderungen durch Bund, Bundesstaat und vielfach auch der Gemeinde oder Gebietskörperschaft. Abgesehen von der nationalen Federal Tax sind die Unterschiede durchaus erheblich.

State Income Tax

Was die State Income Tax anbelangt, so hat derjenige Glück, der in Alaska, Florida, South Dakota, Texas, Washington oder Wyoming veranlagt ist. In diesen Staaten gibt es keine eigene Einkommensteuer. Und in Tennessee sowie New Hampshire werden nur Einkünfte aus Zinsen und Dividenden besteuert. Eine eigene Community Tax verlangen neben einigen Landkreisen etwa Cincinnati, New York City oder Philadelphia.

Auf der Bundesebene besteht das System der progressiven Besteuerung aus sieben Stufen. Seit 2018 greift bis 9.525 Dollar der erste Grenzsteuersatz mit 10% und endet in der siebten Stufe ab 500.000 Dollar bei 37%. Die Änderung geht auf Donald Trump zurück, zuvor lag der Spitzensteuersatz seit 2013 bei 39,6%. Wobei er allerdings bis dahin mit 35% noch niedriger war. Dafür hat sich der Grundfreibetrag auf 12.000 US-Dollar nahezu verdoppelt. Verheiratete haben 24.000 US-Dollar frei.

Einkommensteuer

Was die Einkommensteuer angeht, so richtet sich die Bemessungsgrundlage grundsätzlich nach der Gesamtmenge des Bruttoeinkommens in einem Jahr. Dazu zählen Löhne und Gehälter, Renten, Unterhaltsgelder, Trinkgelder, Honorare, Provisionen oder Boni. Auch Mieteinnahmen, Tantiemen, Lotterie- und andere Glücksspielgewinne gehören dazu.

Apropos Mieteinnahmen. Neulich kontaktierte mich ein Ehepaar, das seit Jahren Eigentümer einer Ferienimmobilie in Florida ist und diese an Feriengäste vermietet, wenn sie selbst nicht dort sind. Bekannte von ihnen hatten behauptet, dass sie in den USA keine Steuererklärung abgeben müssten, solange sie mit der Vermietung keinen Gewinn erwirtschaften, also die laufenden Kosten für die Immobilie die Mieteinnahmen übersteigen.

Die Freunde mögen es gut gemeint haben, aber natürlich stimmt ihr Tipp so nicht. Grundsätzlich ist jeder, der Einnahmen in den USA erwirtschaftet, dazu verpflichtet, eine US-Steuererklärung abzugeben. Hierzu gehören eben auch Mieteinnahmen. Sie können dabei die Kosten der Immobilie – wie zum Beispiel Strom, Wasser, Versicherung, Grundsteuer, Verwaltungsgebühren, Wohngeld et cetera – geltend machen und so den steuerpflichtigen Betrag minimieren. In vielen Fällen ist es tatsächlich so, dass die laufenden Kosten für die Immobilie die erzielten Mieteinnahmen übersteigen. Sie erwirtschaften also einen Verlust. Dennoch muss auch in diesem Fall eine Steuererklärung abgegeben werden. Die Verluste werden über 20 Jahre vorgetragen – sind also nicht verloren – und können zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie den steuerpflichtigen Verkaufsgewinn minimieren. Es gibt aber eine Ausnahme bei der Versteuerung von Mieteinnahmen: Wenn die Gesamtmietdauer in einem Kalenderjahr unter 14 Tagen liegt, müssen die Mieteinnahmen nicht versteuert werden, es können aber in diesem Fall auch keine Kosten geltend gemacht werden.

Mietüberschüsse

Beachten Sie bitte, dass Sie Ihre Mietüberschüsse auch in Ihrem Heimatland (zum Beispiel Deutschland) angeben müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie durch eine Partnerschaft (»partnership«) oder durch eine US-Personengesellschaft, etwa eine LLC, gehalten wird. In Deutschland werden diese Einnahmen zwar nicht noch einmal besteuert, aber bei Ihrem deutschen Steuertarif berücksichtigt. Dies bedeutet, dass Sie dadurch gegebenenfalls eine etwas höhere Einkommensteuer auf Ihre Einkommen im Heimatland bezahlen müssen.