Welche Krise?

Boom und Steuern im Immobiliensektor

Ich bin kein Immobilien-Profi, deshalb hat mich die Entwicklung in Südwestflorida in den letzten Monaten einigermaßen überrascht. Ungeachtet der Covid-19-Pandemie ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in guten Lagen unserer Region nämlich konstant hoch geblieben. Warum? Zum einen halfen ganz offenbar die staatlichen Unterstützungsmaßnahmen für Wirtschaft und Privatleute der Nachfage. Dazu kamen die niedrigen Hypothekenzinsen von 3 Prozent oder weniger.

Überangebot an Immobilien vermeiden

Zwar ist die Zahl der Baugenehmigungen zurückgegangen, da Bauprojekte zunächst einmal auf Eis gelegt wurden, um die Entwicklung der Nachfrage abzuwarten und ein Überangebot an Immobilien zu vermeiden.

Doch die Covid-19-Pandemie führte dazu, dass Käufer aus großstädtischen Gebieten, die sowieso geplant hatten, in naher Zukunft eine Wohnimmobilie in Florida zu erwerben, den Kauf vorgezogen haben. Befreundete Makler berichten mir, dass sogar Deutsche weiter Immobilien erworben hätten – trotz immer noch geltendem Einreiseverbot. Die Not macht hier erfinderisch: Persönliche Hausbesichtigungen wurden kurzerhand durch virtuelle Rundgänge ersetzt.

Nachfrage nach Wohnimmobilien

Wie ich höre, war die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch in den drei südfloridianischen Countys Palm Beach, Broward und Miami-Dade in den vergangenen Monaten hoch, was zu einem Anstieg der Preise geführt hat. Mitten in einer durch eine Pandemie verursachten Krise ist das eine ziemlich bemerkenswerte Entwicklung, wie ich finde.

Welche Steuer ist nun fällig, wenn Sie ein Ferienhaus in Florida kaufen? Grundsätzlich gilt: Im eigentlichen Sinn gibt es hierzulande keine Grunderwerbssteuer (»Real Property Transfer Tax«), aber eine Stempelsteuer auf Dokumente, die einen Immobilienübertrag dokumentieren. Die Steuer beträgt in allen Counties (außer Miami-Dade) 0,7 Prozent und fällt einmalig bei der Ausstellung des Deeds, als der Besitzurkunde, an. Wer zahlt die Steuer? Entweder der Käufer oder der Verkäufer der Immobilie, je nachdem, was vereinbart wurde. Rein statistisch gesehen übernimmt aber wesentlich häufiger der Verkäufer die Steuer als anders herum. Üblicherweise führt die Title Company im Zuge des Eigentumsübertrags die Steuer ab. Kauft ein Investor also für 92.000 Dollar ein Grundstück, beträgt die zu entrichtende Stempelsteuer 644 Dollar. Erwirbt eine Familie aus Deutschland nach dem dritten Urlaub ein Ferienhaus für 300.000 Dollar, beträgt die Stempelsteuer 2.100 Dollar. Würde die Familie zwei Drittel der Kaufsumme finanzieren, würden noch 700 Dollar zusätzliche Stempelsteuer für die Mortgage beziehungsweise die Eintragung des Darlehens auf das Grundstück anfallen. Es wird häufig übersehen, dass es zusätzlich zur Stempelsteuer auf den Deed noch eine Stempelsteuer auf die Mortgage gibt. Diese ist mit 0,35 Prozent allerdings nur halb so hoch. Barzahler sind davon nicht betroffen.

Abgaben beim Immobilienerwerb

Insgesamt belaufen sich die Abgaben beim Immobilienerwerb auf maximal 1,05 Prozent. Im Vergleich zu Deutschland, wo die Summe 3,5 bis 6,5 Prozent beträgt, ist das tatsächlich relativ günstig.

Die Grundsteuer ist ein sehr umfangreiches Thema, dem ich künftig noch einen eigenen Beitrag widmen werde. Hier nur kurz zusammengefasst: Die Ausgangslage für die Berechnung der Grundsteuer ist der amtlich geschätzte Wert des Hauses beziehungsweise des Grundstücks. Dieser wird jährlich vom Property Appraiser festgelegt. Er ist nicht identisch mit dem letzten Kaufpreis, es fließen aber die Kaufpreise ähnlicher Objekte in der Umgebung in die Schätzung mit ein.

Die größten Posten des »Real Estate Tax Bill« sind Ausgaben des Landkreises oder der nächsten Kommunalebene. Weiterhin befinden sich allgemein verordnete Servicedienstleistungen wie beispielsweise »Mosquito Control« darauf. Rabatte von bis zu 4 Prozent erhalten Sie, wenn Sie Ihre Steuer vorzeitig bezahlen. Jeder Monat vor Fälligkeit bringt 1 Prozent Nachlass. Wenn Sie Ihre Steuer nicht bezahlen, wird diese als Zertifikat an eine Investorengruppe zum Niedrigstgebot versteigert. Das verschafft Ihnen als Immobilienbesitzer in einer Phase mit knapper Liquidität zwei Jahre Aufschub. Sie müssen allerdings dafür, je nach Investorengebot, Zinsen zwischen 5 und 18 Prozent bezahlen.

Wenn Sie lieber solche Zinsen bekommen möchten, werden Sie Tax-Lien-Investor. Wie das funktioniert, beschreibe ich Ihnen in einem zukünftigen Beitrag.