Optimierung gesucht

Steuern bei Immobilieninvestitionen in Zeiten der Pandemie

»Das Steuersystem der Vereinigten Staaten ist wirklich sehr komplex«, klagte neulich eine Mandantin. Ich mag die Dame sehr – aber etwas Neues verriet sie mir hier natürlich nicht. Schon Albert Einstein soll das hiesige Einkommensteuerrecht als »the hardest thing in the world to understand« beschrieben haben. Und es hat mich schon eine solide Ausbildung sowie einige Jahre Berufspraxis gekostet, um mich in den tieferen Verwicklungen der hiesigen Steuergesetzgebung zurecht zu finden. Auch und besonders, wenn es um Immobilieninvestments von Europäern geht.

Bundeseinkommensteuer

Zur Bundeseinkommensteuer kommen hierzulande bekanntermaßen Steuergesetze auf Ebene der einzelnen Bundesstaaten sowie vieler Landkreise und Gemeinden hinzu. So kann man zum Beispiel bei einem Immobilieninvestment in New York City derzeit von einem effektiven Steuersatz von rund 34 Prozent ausgehen. Die Position »Taxes« ist daher im Cash-Flow Berechnungstool einer US-Immobilieninvestition meist von erheblicher Bedeutung.

Allerdings: Gerade in Zeiten der Pandemie ist es für Investoren wichtig, steuerliche Optimierungsmöglichkeiten nicht zu übersehen. So wurden mit dem CARES-Act eine Reihe von Steuervorteilen eingeführt. Danach können zum Beispiel Verluste aus den Jahren 2018 bis 2020 nicht nur – zeitlich unbegrenzt – in künftige Jahre vorgetragen, sondern auch bis zu fünf Jahre rückgetragen werden. Außerdem wurde die Begrenzung des Verlustvortrags auf 80 Prozent der Einkünfte für die Jahre 2018 bis 2020 ausgesetzt. Darüber hinaus ergeben sich außerdem für bestimmte Wirtschaftsgüter verbesserte Abschreibungsregelungen bis hin zur Möglichkeit einer vollen Abschreibung im Erwerbsjahr – bekannt als sogenannte »Bonus Depreciation«.

Landesweiter Notstand

Aufgrund des durch die US-Bundesregierung landesweit erklärten Notstands kann auch eine Sonderabschreibung für sogenannte Disaster Losses in Betracht kommen und – das ist die Besonderheit – bereits für das Jahr 2019 geltend gemacht werden. In modifizierten Steuerrichtlinien hat der US-Fiskus zudem klargestellt, dass die für Immobiliengesellschaften mögliche »Abwahl« der US-Zinsschranke auch für sogenannte »triple-net«-Mietverträge gilt – was zuvor einigermaßen unklar war. Der Zinsabzug für Gesellschafterdarlehen ist damit bei US-Immobilieninvestments im Grundsatz uneingeschränkt möglich. Im Ergebnis bestehen daher steuerlich etliche Möglichkeiten, die Liquiditätslage in den USA entscheidend zu verbessern.

Nicht übersehen werden darf jedoch, dass steuerliche Entlastungen für den Immobilieninvestor wenig bringen, wenn Mietzahlungen krisenbedingt ausbleiben. Es ergibt sich dann eine besondere Problemstellung, weil es aufgrund des Realisationsprinzips auf die Zahlung der Miete steuerlich meist gar nicht ankommt und dadurch ausbleibende Mieten – im Grundsatz – dennoch vom Vermieter zu versteuern sind. Dies gilt es durch einen entsprechenden Nachtrag zum Mietvertrag zu vermeiden. Dieser muss allerdings so gefasst sein, dass die steuerliche Anerkennung als »rent holiday« auch erreicht wird. So reicht zum Beispiel eine reine Stundung – die sogenannte »forbearance« – in vielen Fällen nicht aus. Hinzu kommt, dass mit der letzten Steuerreform im Jahr 2018 komplexe neue Regelungen zur steuerlichen Erfassung von Mieteinkünften eingeführt wurden, die teilweise die handelsbilanzielle Erfassung von Mieten auch für steuerlich maßgeblich erklären.

Steuerliche Phasenverschiebungen

Gerade bei vertragsmäßig vorgesehenen jährlich unterschiedlichen Mietzahlungen kann es dann auch steuerlich zu Phasenverschiebungen kommen, die für den Vermieter meist nachteilig sind. Durch entsprechende Strukturierung bei der Fassung von Mietverträgen – die sogenannte »467-lease« – kann dies aber vermieden werden. Kommt es nun, bedingt durch die Pandemie, ohnehin zu einem Nachtrag zum Mietvertrag, sollten diese Fragestellungen idealerweise mitberücksichtigt werden. Wie immer gilt auch hier: Es kommt auf den Einzelfall an.

Für Sie mitdenken und vordenken – das ist uns besonders wichtig. Deshalb begleitet Sie Allure Accounting gerne bei allen steuerlichen Aspekten Ihrer Immobilieninvestition in Florida und den Vereinigten Staaten – gerade und besonders in Zeiten der Pandemie.