Stempel-Steuern

Der Unterschied von Deed Transfer Tax und Mortgage Tax

Vor dem Kauf einer Ferienimmobilie in Florida gibt es (auch) in steuerlichen Dingen Einiges zu beachten. Zum Beispiel, dass es im eigentlichen Sinn keine Grunderwerbssteuer (»Real Property Transfer Tax«) gibt, aber eine Stempelsteuer auf Dokumente, die einen Immobilienübertrag dokumentieren. Die Steuer beträgt – darauf habe ich in einer früheren Ausgabe des Newsletters schon hingewiesen – in allen Countys (außer Miami-Dade, wo sie mit 0,6 Prozent zu Buche schlägt) 0,7 Prozent und fällt einmalig bei der Ausstellung des Deeds an.

Wer zahlt die Steuer?

Das hängt davon ab, was vereinbart wurde. Statistisch gesehen kommt jedoch der Käufer wesentlich häufiger für die Steuer auf. Üblicher- und praktischerweise führt die Title Company im Zuge des Eigentumsübertrags die Steuer ab. Wenn sich eine Familie aus Deutschland etwa nach dem dritten Urlaub entschließt, ein Ferienhaus für 300.000 Dollar in Cape Coral zu kaufen, beträgt die Stempelsteuer 2.100 Dollar.

Würde die Familie zwei Drittel des Kaufpreises finanzieren – was aus Investorensicht ja durchaus interessant ist – würden noch 700 Dollar zusätzliche Stempelsteuer für die Mortgage beziehungsweise die Eintragung des Darlehens auf das Grundstück hinzukommen. Die Stempelsteuer auf die Mortgage ist mit 0,35 Prozent nur halb so hoch wie die Deed Transfer Tax, wird aber häufig übersehen. Korrekt übersetzt heisst die »Mortgage Tax« eigentlich Hypothekenregistrierungssteuer – ein wahrhaft furchteinflößendes Wortungetüm, das so wohl nur uns Deutschen einfallen kann.

Bundesstaaten die eine Mortgage Tax verlangen

Tatsächlich muss man nur in einigen wenigen US-Staaten beim Abschluss einer Hypothek eine Steuer zahlen – Florida ist leider einer davon. Die sechs anderen Bundesstaaten, die eine Mortgage Tax verlangen, sind Alabama, Kansas, Minnesota, New York, Oklahoma und Tennessee. Der Hypothekenzinssatz lässt sich leicht berechnen, indem man den Zinssatz am Standort der Immobilie mit dem Betrag multipliziert, der in der Hypothek enthalten ist. Achten Sie auch darauf, dass Hypothekensteuern aufgerundet werden.

Im Bundesstaat New York gibt es zum Beispiel eine Mortgage Tax von 1,05 Prozent. Das bedeutet, dass der Abschluss einer Hypothek in New York bei einem Zinssatz von 1,05 Prozent und einer Hypothek im Wert von 500.000 Dollar immerhin 7.500 Dollar kostet. In Florida liegt die Documentary Stamp Tax wie erwähnt bei 0,35 Prozent. Die Strafe für verspätete Zahlung beträgt allerdings 10 Prozent – bei monatlich steigendem Zinssatz.

Mortgage Tax reduzieren

Es ist möglich, die Mortgage Tax durch »Abtretungsübertragung« zu reduzieren. Kurz gesagt, der Darlehensnehmer überträgt die Abtretung der Hypothek auf eine neue Firma, wobei die ursprüngliche Steuer übertragen wird und daher nicht gezahlt werden muss.  Ob sich der Aufwand allerdings lohnt, muss im Einzelfall geprüft werden.