Freud und Leid

Öffentliche Steuerzertifikate als lukratives Investment?

Eines meiner Lieblingszitate in Sachen Geld stammt von Oscar Wilde:

»Als ich jung war, glaubte ich, Geld sei das Wichtigste im Leben, jetzt wo ich alt bin, weiß ich, dass es das Wichtigste ist.« Ich weiß nicht, ob der irische Dichter jemals in »tax lien investing« involviert war (ich bezweifele es stark …), aber manche Investoren schwören auf diese Art der Anlage, bei der man sich im Immobiliensektor engagieren kann, ohne selbst ein Immobilienobjekt zu besitzen.

Hausbesitzer in Florida

Hintergrund ist die Tatsache, dass Hausbesitzer in Florida gelegentlich ihrer Steuerverpflichtung nicht mehr nachkommen können. Soll vorkommen. Ich will hier nicht zynisch klingen, aber manchmal kann des einen Leid des anderen Freud sein. Für findige Investoren ergeben sich daraus nämlich zwei durchaus interessante Investitionsmöglichkeiten: hochverzinsliche Steuerzertifikate oder später die günstige Ersteigerung der betroffenen Immobilie.

Zum Hintergrund nur so viel (als Immobilienbesitzer in Florida wissen Sie das ohnehin …): Im November senden die Gemeinden die Grundstücksteuerrechnungen (»property tax bill«} für das laufende Jahr an die Eigentümer. Im April des folgenden Jahres sind diese Steuern dann spätestens zu entrichten. Wer dieser Verpflichtung zu spät nachkommt, muss Strafzinsen zahlen.

Die Grundstücksteuern sind die Haupteinnahmequelle der Gemeinden, und die Höhe richtet sich nach dem vom Steuerschätzer ermittelten Marktwert. Die Grundstücksteuern machen zwischen einem und drei Prozent oder mehr des geschätzten Marktwerts aus. Mancher Hauseigentümer kann diesen Betrag nicht immer rechtzeitig aufbringen, andere Eigentümer wiederum »vergessen« einfach, dass sie Grundstücksteuern schulden. Viele dieser »vergesslichen« Eigentümer kommen aus dem Ausland, wo diese Art der Steuererhebung nicht bekannt ist.

Zwei Investitionsmöglichkeiten

Daraus ergeben sich zwei interessante Investitionsmöglichkeiten für findige Investoren: Die erste besteht im Ankauf von relativ hoch verzinslichen Steuerzertifikaten, die die Gemeinden in Höhe der geschuldeten Grundstücksteuer ausstellen. Die zweite Möglichkeit ergibt sich, wenn diese Steuerzertifikate bei Fälligkeit (spätestens nach zwei Jahren) nicht gezahlt werden. Dabei kann die besicherte Immobilie oftmals für einen Bruchteil des Marktwerts über ein Versteigerungsverfahren erworben werden.

Wenn der »vergessliche« oder der »wirtschaftlich gestresste« Eigentümer nicht rechtzeitig die auf sein Grundstück entfallende Grundstücksteuer zahlt, leitet die Gemeinde ein Inkassoverfahren ein, das in den meisten europäischen Ländern unbekannt ist. Da die Gemeinden in Florida auf die rechtzeitige Zahlung der Steuern angewiesen sind (für Schulen, Polizei, Feuerwehr usw.), gewährt ihnen das Gesetz das Recht, Steuerzertifikate (dinglich gesicherte Obligationsbriefe) an interessierte Investoren auszustellen, die diesen ein vorrangiges und dinglich durch das Grundstück gesichertes Sicherungsrecht gewähren, verbunden mit einer Verzinsung der Schuld zu dem gesetzlich höchstzulässigen Zinssatz von 18 Prozent p. a. Der typische Zinssatz aus einem Steuerzertifikat liegt in den meisten Fällen jedoch unter 18 Prozent, weil diese öffentlich versteigert werden.

Wenn zwei oder mehr Bieter an dem jährlich stattfindenden Termin der Versteigerung teilnehmen, erhält derjenige den Zuschlag, der den niedrigsten Zinssatz offeriert. Die Versteigerung beginnt mit 18 Prozent und reduziert sich sukzessive, bis letztlich der endgültige Bieter feststeht. Einige Steuerzertifikate werden bei dem jährlichen Versteigerungstermin indes nicht veräußert. Diese können dann über die Gemeinden direkt erworben werden – zu oftmals höheren Renditen.

Wie sicher sind diese Anlagen?

Jedes Steuerzertifikat ist dinglich über das Schuldnergrundstück besichert. Der Eigentümer muss, um wieder lastenfreies Eigentum zu bekommen, das Steuerzertifikat auslösen und neben der Steuerschuld sämtliche anfallenden Zinsen und Kosten zahlen. Wenn er dies nicht tut oder finanziell dazu nicht in der Lage ist, riskiert er die Zwangsversteigerung. Im Gegensatz zu einigen anderen US-Bundesstaaten erwirbt in Florida der Investor, dessen Steuerzertifikat vom Eigentümer nicht ausgelöst wird, nicht automatisch das Sicherungsgrundstück, aber er hat die Möglichkeit, an dem öffentlichen Versteigerungsverfahren teilzunehmen. Hier bekommt er die Möglichkeit, entweder sein Steuerzertifikat ausgelöst zu erhalten oder über seinen Einlagebetrag hinaus mitzubieten und das Grundstück im Versteigerungsverfahren selbst zu erwerben. Wenn kein Dritter mitbieten sollte, kann er das besicherte Grundstück für lediglich den Wert seines Steuerzertifikats ersteigern.  Ganz ohne Tücken ist diese Art des Investments allerdings nicht, es gibt einige potenzielle Fallstricke, und schon die Wahl des Objektes sollte ausgesprochen sorgfältig vorgenommen werden. Für unerfahrene Anleger ist »tax lien investing« insofern nicht zu empfehlen – und selbst Profis sollten stets den fachlichen Rat eines Steuerberaters in Betracht ziehen.